سرقفلی چیست و قوانین مربوط به آن

سرقفلی چیست ؟ : قوانین مربوط به کسب و کار و اجاره یا خرید ملک و مغازه در قوانین حقوقی از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و نیازمند توجه و دقت بسیار است . چرا که اگر این قوانین درست و کامل رعایت نگردند می توانند برای افرادی ذیربط مشکلات حقوقی و قضایی عمده ای را ایجاد کرده و هزینه های بسیاری را به آنها متحمل نمایند .

در مورد قوانین اجاره و کسب و کار یکی از مورادی که مورد سوال بسیاری از دارندگان کسب و کار و مغازداران اعم از مالک و یا مستاجر می باشد مسئله سرقفلی است .

سرقفلی چیست ؟

سرقفلی مبلغی است که مالک در ازای اجاره ملک خود به دیگری از آن دریافت می کند . در قوانین مربوط به سال های قبل از ۱۳۷۶ حق سرقفلی و کسب و پیشه یکسان بوده و در این قانون در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر به عنوان اجاره در زمان پایان مدت اجاره مالک نمیتواند مستاجر را بیرون کرده مگر مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به ان بدهد اما در قوانین سال ۷۶ به بعد مالک در پایان قرارداد می تواند مستاجر را بیرون کرده و حکم تخلیه را بگیرد .

حق کسب و پیشه چیست ؟

حق کسب و پیشه در قراردادهای اجارهای  قبل از سال ۷۶ صدق می کرده است. در واقع در حق پیشه و کسب و کار این حق به مستاجر داده میشود که در پایان مدت قرارداد ملک اجاره ای را تخلیه نکند و اگر مالک بخواهد ملک تخلیه شود باید مستاجر را راضی کرده و مبلغی تحت عنوان حق کسب و کار و پیشه یا سرقفلی به مستاجر بدهد .

در چه مورادی مالک می تواند مستاجر را از مغازه خود بیرون کرده و حکم تخلیه بگیرد ؟

الف : زمانی که مالک بخواهد ملک خود را خراب کرده و بازسازی نماید می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد

ب: اگر مالک بخواهد خودش در ملک تجارت کند و برای کسب و کار خودش بخواهد میتواند مستاجر را بیرون کند

ج: اگر مالک بخواهد ملک تجاری خود را در اختیار اقوام نزدیک خود مثلا فرزندانش بگذارد می توان حکم تخلیه را گرفته و مستاجر را مجبور به تخلیه کند .

آیا برای برخورداری از حق کسب و پیشه  باید قرارداد کتبی منعقد شده باشد ؟

برای اینکه مستاجری از حق کسب و پیشه برخوردار شود الزاما نیاز به قرارداد کتبی نبوده و فقط کافی است ثابت شود این ملک برای اجاره قبل از سال ۷۶ واگذار شده است. در این صورت حق کسب و پیشه ملک به مستاجر تعلق می گیرد .

ایا در حق کسب و پیشه حقوق مالک تضیع شده و مستاجر بعد از مدتی صاحب ملک میشود  ؟

به هیچ وجه اینگونه نیست مستاجر باید شرایطی را در اجاره ملک رعایت کند و اگر در حین اجاره تخلفات ذیل  مرتکب شود مالک می تواند بدون پرداخت حق سرقفلی آن را بیرون نماید

• اگر مستاجر ملک اجاره را بدون رضایت مالک به شخص دیگری اجاره دهد مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .
• اگر مستاجر به ملک صدمه بزند مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .
• اگر مستاجر اقدام به انجام شغلی غیر از شغل توافق شده در ملک نماید مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .
• اگر مستاجر اجاره را درست و سر وقت و تمام و کمال پرداخت نکند مالک بدون پرداخت حق کسب و پیشه می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد .

تفاوت حق سر قفلی و حق کسب و پیشه در چیست ؟

در حق سرقفلی مالک اجازه بیرون کردن موستجر را در پایان عقد قرارداد دارد اما در حق کسب و پیشه مالک نمیتواند جز در موارد خاص مستاجر را مجبور به تخلیه نماید .

در حق سر قفلی باید رضایت مالک و مستاجر در ابتدای اجاره مطرح شود و اگر مالک به این حق راضی نباشد مستاجر صاحب حقی در این خصوص نمی شود .این حقوق موراد مختلفی دارد که به صراحت در قانون ذکر شده است مثلا اگر مالک و مستاجر در ابتدای قرارداد توافق کنند که مالک در پایان مدت قرارداد حق اجاره ملک به دیگری را ندارد و باید اجاره نامه را تمدید کند در این مورد مالک دیگر نمی تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید .

در بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه به واقع مسایل حقوقی بسیار مهم و پیچده ای وجود دارد . مثلا خود حق سر قفلی به انواع مختلفی اعم از رسمی و غیر رسمی تفکیک میشود یا مثلا موارد قانونی گرفتن حق سر قفلی و شرایط و ضوابط آن بین مالک و مستاجر و مدارکی که باید در این انتقالات بین هر دو طرف مبادله و رعایت شود. اختیار تغییر شغل و انتقال به شخص سوم و یا انواع انتقال حق سر قفلی مثل اختیاری ، قهری ، قضایی و …. وجود دارد که مالکان و مستاجران عزیز برای اینکه متضرر نشده و در راهروهای پر پیچ و خم مسایل حقوقی و قضایی گرفتار نشوند بهتر است قبل از عقد قرارداد با افراد و یا شرکتهای ذیصلاح در این خصوص مشورت نمایند .